El saneamiento físico legal de predios es el conjunto de pasos orientados a la regularización y formalización del derecho de propiedad u otros derechos reales.

Es decir, con el saneamiento se busca “perfeccionar” el derecho que se tiene sobre un bien con la finalidad de que quede “apto” para su inscripción en el registro.

Entonces, podemos decir que la finalidad última del saneamiento de predios es la inscripción de los derechos que existan sobre los mismos en los registros públicos.

¿En qué consiste el saneamiento físico legal de predios?

El saneamiento físico legal de predios es el trámite destinado a la regularización de la documentación de la propiedad del terreno en primer lugar, y luego de la construcción que se haya edificado sobre el predio (de ser el caso) con el objeto de obtener la titulación o acreditación idónea para su acceso a los Registros Públicos.

Entonces, podemos decir que para registrar un bien es indispensable que antes hayamos saneado el título de propiedad, o sea, que hayamos acreditado la propiedad del terreno sobre el cual se levanta nuestra edificación.

El saneamiento, como se dijo, es un conjunto de actos orientados a un fin determinado: la inscripción. Entonces el saneamiento como actividad consiste en reunir una serie de requisitos (planos, informes, títulos) y seguir meticulosamente una serie de trámites (llenado de formularios, elevación de documentos a escritura pública) que nos conducen a la inscripción del predio.

Ahora bien, la cantidad y las características de los actos estarán determinadas por el estado físico y legal del predio. De hecho, mientras menos perfectos sean los derechos que se tengan sobre este, mayor será también la cantidad y complejidad de los actos que tendrán que realizarse.

Así por ejemplo, será más complejo el proceso de saneamiento de un predio construido que no cuenta con título del terreno sobre el cual se erige en comparación de uno que sí lo tiene.

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¿Por qué es necesario hacer un saneamiento físico legal?

Hasta el momento hemos dejado claro que la finalidad del saneamiento físico legal de predios es dejar los derechos “aptos” para su inscripción en los Registros Públicos. Sin embargo, no hemos anotado las razones por las cuales es, a la vez, importante inscribir el derecho de propiedad. A nuestro criterio son dos las razones fundamentales por las cuales se explica la importancia del registro de un predio:

La primera está relacionada con los efectos protectores que se proyectan sobre el bien cuando este se encuentra inscrito. Siendo así, la inscripción en el registro protege al propietario del tercero que con mala fe pretenda adquirir el bien, por ejemplo, mediante una compraventa, ya que en ningún caso este puede alegar desconocimiento de lo registrado.

La segunda está relacionada con un fin práctico y esto es que la inscripción del predio en el registro facilita, en el mundo real, su transferencia, ya que los interesados en la compra de un predio le dan preferencia, por razones de seguridad, a los bienes inscritos sobre los bienes que no lo están.

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Lo que dice la ley sobre el saneamiento físico legal de inmuebles

Debe tenerse en cuenta que los trámites de saneamiento físico legal de predios para acceder a los Registros Públicos dependerán de la situación físico legal en que se encuentre cada predio por lo que la legislación aplicable también deberá adecuarse al caso concreto.

Por ejemplo, en muchos casos el propietario de un predio no puede acceder a la inscripción en los Registros Públicos porque su terreno no cuenta con la “habilitación urbana”, es decir que el predio se encuentra en una zona que antes fue rústica y que aún no ha concluido formalmente con el proceso de urbanización que requiere por ejemplo delimitación de lotes, construcción de pistas y veredas, instalación de servicios de agua y luz, etc. En este caso será de aplicación la ley 29090, Ley de regularización de habilitaciones urbanas.

Otra situación puede ser aquella en que el propietario no cuenta con documentación que sustente la propiedad del inmueble a pesar de que vive muchos años en el predio. En dicho caso, el interesado podría a través de un proceso de prescripción adquisitiva de dominio, ya sea en la vía judicial o notarial, adquirir la propiedad formal del bien siempre que logre acreditar que se encuentra en posesión del inmueble por 10 años de manera pública, pacífica, continua y comportándose como dueño.

También puede dar el caso de inmuebles que se encuentran inscritos en los Registros Públicos, solo como terrenos, pero en la realidad existen construcciones e inclusos edificios sobre ellas. En dicho caso el saneamiento de inmuebles está regulado por la ley regularización de edificaciones, del procedimiento de declaratoria de fábrica y del régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y propiedad común, más conocida como la ley 27157.

Como se podrá observar está ley regula tres procedimientos:

a)      El procedimiento para la regularización de edificaciones

b)      El procedimiento de declaratoria de fabrica

c)       El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común

Nosotros en este apartado nos ocuparemos del primero de estos, es decir, el procedimiento para la regularización de edificaciones. Este procedimiento supone la existencia real de un terreno y una edificación; y busca regularizar el derecho de propiedad que existe sobre estos con la finalidad (como lo hemos anotado) de dejarlo “apto” para la inscripción.

Someramente, podemos señalar que la presente ley regula los procedimientos de saneamiento físico legal de predios para los siguientes casos:

1) Saneamiento de departamentos en edificios

Para iniciar el saneamiento de edificios en lo que existen departamentos, los cuales son utilizados para viviendas, se requiere que la mayoría simple de los propietarios haya decidido realizarla.

Y el procedimiento dependerá de, si el terreno sobre el cual se levanta la edificación, está o no registrado. Si está registrado solo requerirá llenar el Formulario Registral (FOR) junto con todos sus requisitos más el título de propiedad del terreno y el informe técnico verificador.

En cambio, si el terreno no está registrado se deberá presentar una declaración notarial que acredite el título del otorgante, además, claro está, del FOR junto con todos sus requisitos.

2) Saneamiento de quintas, casas en copropiedad y otras unidades inmobiliarias

Al igual que el caso anterior, el procedimiento variará en función de si el terreno se encuentra o no inscrito en el registro. Si está registrado se requerirá llenar el FOR junto con todos los demás requisitos exigidos por la ley.

En cambio, si el terreno no está registrado se deberá presentar una declaración notarial que acredite el título del otorgante, además del FOR junto con todos sus requisitos. Una vez acreditada la posesión el registrador procederá a matricular la totalidad del terreno, distinguiendo entre el área de propiedad común y el área de bienes de propiedad exclusiva.

3) Saneamiento de construcciones de propiedad exclusiva

Si el terreno está registrado, cualquier propietario o poseedor pleno deberá presentar el FOR adjuntando los requisitos exigidos por la ley.

Si el terreno no se encuentra registrado se debe presentar el FOR más la declaración notarial que acredite el título del interesado.

¿Por qué es recomendable contar con la asesoría de un abogado inmobiliario para el saneamiento físico legal de predios?

No solamente es mejor, sino que, es imprescindible acudir a un abogado especialista en derecho inmobiliario para realizar el saneamiento del predio.

El saneamiento físico legal de predios es uno de los procedimientos más complejos que existe en nuestro medio legal. Por lo tanto, emprenderlo correctamente pasa por contar con un conocimiento cabal y minucioso de los requisitos y procedimientos técnico-legales que deben seguirse. Se tiene que saber por ejemplo si los informes técnicos, planos, licencias no tienen ningún defecto o si las medidas perimétricas del terreno coinciden con lo que está registrado, etc.

Desde esta óptica insistimos en que solamente un abogado, y un Ingeniero especializados en derecho inmobiliario, se encontrarán en la capacidad de orientarnos para afrontar satisfactoriamente el proceso.